Contratti locazione uso diverso dall’abitativo
Contratti locazione uso diverso dall’abitativo (sintesi schematica della normativa)
Con riferimento agli immobili a uso diverso dall’abitazione la normativa di riferimento è tutt’ora la legge 392/1978 (legge sull’equo canone).
Durata della locazione
La norma (art. 27) prevede, in modo inderogabile, una durata minima del contratto in sei anni con rinnovo tacito, per egual periodo, regolato dal successivo art. 28. Una durata minima maggiore, di nove anni e rinnovo di altri nove, è prevista per le locazioni alberghiere.
Quindi il contratto, per gli immobili non abitativi regolati dall’art. 27, dura sei anni più sei in forza del tacito rinnovo previsto all’art 28 (per gli alberghieri 9+9). Se si prevede, anche se di comune accordo, una durata inferiore non ha valore. In casi eccezionali, ma con motivazione reale e solo per esigenze documentate transitorie del conduttore, è consentita una durata inferiore (comma 5 art.27). La norma regola anche le locazioni stagionali (comma 6 art. 27); si tratta di locazioni che hanno ad oggetto l’esercizio di una attività che si ripete negli anni, ma legata ad un particolare periodo (stagione), quale ad esempio l’attività di balneazione o la gestione di una stazione sciistica.
Alla prima scadenza e con il preavviso di 12 mesi il conduttore può recedere dal contratto mentre al locatore è data facoltà di non rinnovarlo, ma solo per particolari e tassativi motivi (art. 29). Al conduttore è consentito il recesso in qualsiasi momento con il semplice preavviso di sei mesi, ma solo se ricorrono gravi motivi (ultimo comma art. 27). Può essere concesso convenzionalmente al conduttore la possibilità di recesso senza limiti.
Il contratto rinnovato in seconda scadenza può essere liberamente disdettato dal locatore e senza motivazione con semplice preavviso di 12 mesi (18 per le alberghiere).
Se il contratto ha ad oggetto l’esercizio di attività a contatto con il pubblico (esempio negozio, bar ecc.) sono previsti particolari vantaggi per il conduttore quali il diritto di prelazione (art. 38) e, nell’art. 34, il diritto alla indennità di avviamento (18 mensilità dell’ultimo canone e 21 per le alberghiere) in caso di disdetta del locatore anche se in seconda scadenza. Se poi nell’immobile il cui contratto è stato disdettato si dovesse esercitare una attività analoga alla precedente le indennità raddoppiano (comma 2 art.34). Ogni rinuncia preventiva da parte del conduttore è nulla.
Determinazione e variazione del canone
Il canone della locazione è liberamente determinabile dalle parti e una volta concordato non può essere modificato per tutta la durata del contratto.
L’unico incremento possibile, se previsto contrattualmente, ai sensi dell’art. 32, è l’incremento del 75% della variazione Istat accertata. Variazione che va chiesta dal locatore con effetto dalla data della richiesta. Va precisato per completezza che dal 1° marzo 2009 l’articolo 41comma 16-duodecies del Dl 207/08 ammette, in caso di durata della locazione superiore a quella minima di sei anni, l’eliminazione del vincolo del 75% del dato Istat.
Nel contratto è prevedibile anche un deposito cauzionale massimo di tre mensilità e produttivo di interessi legali (norma inderogabile) da corrispondersi annualmente al conduttore da parte del locatore.
Registrazione e forma del contratto
A differenza dei contratti ad uso abitativo la forma scritta, sempre consigliabile, non è obbligatoria.
Il contratto va registrato entro 30 giorni dalla stipula e assoggetto all’imposta del 2%, se non soggetto ad iva. Nel caso di contratto soggetto ad iva l’imposta è dell’1%. Imposte di registro da calcolare sul valore del canone e versare annualmente. Alla scadenza del contratto occorre registrare la proroga come nel caso di recesso anticipato va comunicata la cessazione del rapporto di locazione.
Cessione del contratto
Anche se non espressamente previsto dal contratto il conduttore ha diritto, ai sensi dell’art. 36, di sublocare o cedere il contratto se contestualmente cede o loca l’azienda (quindi vale solo se si esercita da parte del conduttore attività di impresa e non vale le attività professionali).
Il locatore può opporsi alla sub locazione o cessione, ma solo per gravi motivi. Il conduttore, se non liberato dal locatore, resta solidalmente responsabile per le obbligazioni nascenti dal rapporto contrattuale.
Fuori dalla normativa su esposta e per un privilegio corporativo concesso alla grande proprietà immobiliare sono i contratti il cui canone è superiore a 250 mila euro annui (Legge n. 164/2014).
Per i contratti commerciali, vi sono due eccezioni al “tetto” del 75% di aggiornamento. La prima riguarda i contratti che prevedono un primo periodo di durata superiore ai 6 anni, ricordandosi qui che il secondo periodo di durata, anche in tali casi, deve sempre essere pari a 6 anni (contratti di durata 7+6, 8+6, ecc.). La seconda eccezione riguarda i contratti in cui il canone sia superiore a € 250.000,00. Per queste due tipologie di contratti commerciali, l’ISTAT si può applicare al 100% e non al 75% (cfr. art. 41 DL 207/2008 e art. 18 DL 133/2014).
Pagamento dei canoni non percepiti
E se il conduttore non paga i canoni il proprietario è tenuto ad assoggettare ad imposta il canone non riscosso?
Per le locazioni commerciali, a differenza delle abitative, le imposte sono dovute anche sul canone non riscosso. Per evitare di perpetuare il pagamento delle imposte sul canone non resta che avviare la procedura di risoluzione del contratto oppure ottenere un provvedimento di convalida dello sfratto.
Il presidente nazionale APPC
Vincenzo Vecchio
