Condono urbanistico o Piano Casa ?
Il testo attuale del Decreto Legge in esame presso la Commissione Ambiente della Camera non è né l’uno né l’altro.
Ha indubbiamente degli aspetti positivi e meritevoli di apprezzamento: la semplificazione delle procedure di regolarizzazione delle piccole violazioni urbanistiche, ma impone dei costi elevati per i piccoli proprietari che debbono regolarizzare modeste difformità urbanistiche.
Occorre vedere cosa succede in sede di conversione.
Per le leggi succede quello che avviene nei conclavi, chi entra papa esce cardinale.
Non avrà effetti significativi sul mercato immobiliare, è populistico pensare che approvato il condono o cambiamento delle norme urbanistiche il giorno dopo si immettono sul mercato milioni di immobili a prezzi ridotti.
Non è un “Piano Casa “ perché manca di programmazione della prospettiva di rigenerazione urbana delle città, del recupero delle aree dismesse, della tutela idrogeologica e dei mutamenti demografici. E soprattutto di un piano finanziario.
Il Piano fanfani anni cinquanta fu l’unico piano casa serio: 2,5 milioni di vani costruiti in meno di 10 anni a prezzi accessibili ai ceti medi.
Un aspetto non esaminato inoltre è che in parecchi casi, lo abbiamo visto con il Superbonus, la sanatoria riguarda anche parti condominiali su cui occorre intervenire sia per pagare eventuali sanzioni che con opere di manutenzione straordinaria.
Si sono dimenticati dell’art, 1135 e della obbligatorietà del fondo per le spese straordinarie la cui mancata costituzione rende nulla qualsiasi deliberazione. In condominio vivono 45 milioni di abitanti.
Nell’articolo pubblicato su Norme & Tributi del Sole 24 Ore si affronta questo tema e si suggerisce un emendamento di poche righe:
Basterebbe ritornare al vecchio testo dell’art.1135 c.c. modificato, con un intervento infelice e demagogico dalla legge 220/12. La proposta di modifica dell’attuale norma potrebbe così essere formulata: l’assemblea provvede <<alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo se occrore obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori;>>
Piano casa e condominio
Il condominio è spesso sottovaluto dal legislatore italiano che legifera senza tenere conto che tale istituto ha delle norme speciali, molte delle quali inderogabili.
Se non si tiene conto che nel condominio vivono 45 milioni di persone si rischia, cosa avvenuta già per il super bonus, con i bonus ordinari e, a breve, con l’applicazione della direttiva europea “Case Green”, di ripetere errori e sprecare risorse indirizzandole a vantaggio della grande proprietà immobiliare, delle case singole e dei ceti con redditi più alti. Una riforma urge anche perché giacciono in parlamento alcuni disegni di legge sulla rigenerazione urbana: il primo depositato dal senatore Maurizio Gasparri, il DL n. 761 del 15/06/.
Senza una modifica delle norme che regolano il condominio tutte le proposte sulla rigenerazione urbana sono inattuabili.
La presentazione del “Piano Casa”, decreto legge 69/24, rischia di percorrere la stessa strada tortuosa e problematica dei bonus edilizi. Gli eventuali (pare 4 milioni) di abusi edilizi riguardano non solo e unicamente i singoli proprietari, ma possono avere effetto sugli immobili condominiali. Ci sono violazioni che interessano non solo le singole unità immobiliari, ma molti abusi o difformità interessano le parti comuni: altezza delle gronde, piani aggiuntivi, tetti difformi, altezza degli interrati, autorimesse, stenditoi, terrazze, pensiline, balconi a castello, atri e portici, centrali termiche, canne fumarie ecc.
La situazione diventa ancora più grave se si tratta di mettere in regola il condominio per l’adeguamento a norme di sicurezza quali quelle antincendio, anti simiche o eliminazione di amianto ecc. Sono solo alcune delle problematiche che si dovranno affrontare negli immobili condominiali tenendo presente di un ulteriore limite: le prescrizioni dei regolamenti (contrattuali) condominiali e il rispetto dell’aspetto estetico architettonico.
Il tutto è reso di difficile attuazione dovendo rispettare il n. 4 comma 1 art. 1135 c.c. soprattutto dopo l’ordinanza della Cassazione n. 9388 del 05/04/23 che ha sancito con la nullità la mancata costituzione del fondo.
E’ il macigno della costituzione obbligatoria del fondo spese straordinarie, impossibile da costituire nella quasi totalità dei condomini. La situazione di immobili condominiali con morosità dei singoli condòmini interessa oltre il 90% delle strutture. In moltissimi casi ci sono situazioni di morosità che renderanno impossibile o lungo nel tempo il recupero del credito.
Il legislatore nell’emanare norme a tutela di alcuni (condomini virtuosi e imprese) ha dimenticato l’impatto sulla validità delle delibere assembleari.
Si pensi all’istituto dell’esdebitamento (Art. 283 codice della crisi d’impresa), alla protezione per usura (Legge 7 gennaio 2012 n.3), agli immobili sequestrati per criminalità organizzata (legge n. 132 del 2018), alla estromissione dei beni dal fallimento, alla irreperibilità del debitore che se residente all’estero di fatto rende gravosissima la notifica degli atti e in alcuni paesi impossibile. Situazioni quelle indicate non eccezionali, ma oggi frequenti.
Occorrerebbe inoltre intervenire sulla formazione degli amministratori e sul titolo di studio necessario all’esercizio della professione, sulla segregazione dei fondi a garanzia dei condòmini e dei creditori, sulla solidarietà, sulle maggioranze assembleari, sulle modalità di convocazione delle assemblee ecc.
Per ora ci si potrebbe limitare a modificare, con un emendamento, il n. 4 del comma 1 dell’art. 1135 c.c. per facilitare l’applicazione del decreto legge 69/24.
Basterebbe ritornare al vecchio testo dell’art.1135 c.c. modificato, con un intervento infelice e demagogico dalla legge 220/12. La proposta di modifica dell’attuale norma potrebbe così essere formulata: l’assemblea provvede <<alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo se occorre obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori;>>
Basta un tratto di penna e, se si elimina la parola <<obbligatoriamente> e si aggiunge <<se occorre>>, scompare un mostro giuridico che non ha senso e che sta creando innumerevoli problemi ai condomìni, agli amministratori di condominio, alle imprese e bloccando totalmente le opere di manutenzione straordinaria.
Vincenzo Vecchio
