La direttiva UE case Green analisi e proposte

Gli organi normativi europei procedono a volte per schemi ideologici e per compartimenti stagni per cui alle buone intenzioni e ai giusti fini non seguono indicazioni di percorsi operativi praticabili.

La direttiva sul recupero dell’efficientamento energetico delle abitazioni italiane non fa eccezione a questo difetto di impostazione anche perché si è prestata ad essere travisata soprattutto da chi ne ha fatto una lettura (se la ha fatta) di parte, interessata e superficiale.

Bisogna però aggiungere, per onestà, che a livello nazionale si alzano gli scudi a difesa delle prerogative specifiche del nostro paese e dei suoi cittadini quando ormai i provvedimenti diventano di imminente attuazione senza essere entrati prima, e per tempo, nel merito con proposte alternative, realistiche e serie.

La situazione degli immobili italiani per anno di costruzione

La prima analisi da fare nell’affrontare il problema di qualsiasi intervento di carattere generale sul patrimonio immobiliare italiano e in particolare su quello ad uso abitativo è la classificazione degli immobili per anno di costruzione.

Questa analisi è significativa ed utile per capire non solo la vetusta, ma la qualità delle costruzioni con riferimento ai materiali utilizzati e soprattutto alla vigenza, nel momento della loro costruzione, di norme dettate per la sicurezza o l’efficienza energetica. Norme queste emanate soprattutto negli ultimi 70 anni per il contenimento del consumo energetico, per prevenzione antisismica e il superamento delle barriere architettoniche.

Anno di costruzione	Immobili Residenziali	Percentuale
Ante 1918	2.150.000	21
1919 -1945	1.380.000	13
1946 – 1960	166.000	2
1961 -1970	1.970.000	19
1971 – 1980	1.980.000	19
1981 – 1990	1.290.000	13
19991 -2000	957.000	9
2011 – 2020	350.000	3
Totale	10.243.000	100

Emerge chiaramente dai dati statistici che oltre un quinto degli immobili hanno più di cento anni (2.150.000, pari al 21%) e che gli immobili costruiti negli ultimi 50 anni sono circa il 50 % dell’intero patrimonio edilizio del paese.

Tra l’altro gli immobili più fatiscenti sono quelli utilizzati dalla popolazione più fragile (famiglie a basso reddito, anziani).

Dal 1981 al 2020 (in quaranta anni quindi) si sono costruiti o integralmente ristrutturati appena 2.597.000 immobili pari al 25%.

Questi sono dati di estrema preoccupazione per la sicurezza e per l’efficienza energetica degli edifici e gli effetti sono ben visibili dai danni che conseguono i non rari eventi naturali che si verificano (terremoti, alluvioni, frane ecc.).

La situazione energetica degli immobili

Dal punto di vista energetico l’Italia ha un patrimonio immobiliare costruito prevalentemente negli anni antecedenti l’introduzione di norme dirette al risparmio energetico.

La legge 30 aprile 1976 n. 373 è la prima norma in materia di contenimento del consumo energetico per usi termici negli edifici nuovi o da ristrutturare.

Prescriveva gli standard per l’installazione, l’esercizio e la manutenzione degli impianti termici per il riscaldamento, nonché le caratteristiche di isolamento termico degli edifici da costruire o ristrutturare, nei quali fosse prevista la installazione di un impianto termico di riscaldamento degli ambienti. Legge rimasta inattuata e poi integralmente abrogata, quasi venti anni dopo, dall’art. 37 della legge 9 gennaio 1991 (“Norne per l’attuazione del nuovo Piano energetico: aspetti istituzionale, centrali idroelettriche e elettrodotti, idrocarburi e geotermia, autoproduzione e disposizioni fiscali“)

Gli edifici abitativi energivori (sotto la classe D) costituiscono 76% del patrimonio immobiliare italiano, si tratta di 7.784.680 immobili.

Le norme del Superbonus, che ha distrutto quasi 90 miliardi di euro (ultimi dati a dicembre 2022) per migliorare appena lo 0,6% degli edifici, costituiscono la dimostrazione palese della bulimia normativa e dirigistica. Le conseguenze del Superbonus sono evidenti: devastata la finanza pubblica, aumento incontrollato dei prezzi, qualità degli interventi scadente e soprattutto un provvedimento a vantaggio dei ceti sociali con redditi medio alti (effetto regressivo).

Classi energetiche 2021	Percentuale	Numero edifici
A 1	1,80	184.374
A 2	1,50	153.645
A 3	1,20	122.916
A 4	2,80	286.804
B	2,40	245.832
C	4,40	450.692
D	9,80	1.003.814
E	16,30	1.669.609
F	25,40	2.601.722
G	34,30	3.513.349
Totale		10.232.757

La Direttiva UE e l’obbligo dell’efficientamento energetico

LaDirettiva Ue più volte esaminata sia nelle commissioni parlamentari, oggetto di vari emendamenti e in prossima discussione a febbraio 2023, impone di migliorare l’efficienza energetica degli immobili facendoli transitare almeno alla classe energetica D. Gli interventi sono simili a quelli previsti per il Superbonus che, ricordiamo, ha interessato solo lo 0,6% degli edifici, quindi complessivamente meno di 700 mila immobili. Per raggiungere l’obbiettivo della Direttiva si dovrebbe intervenire ancora su circa 7 milioni di immobili con una spesa di 10 volte superiore a quella del Superbonus.

E’ un obbiettivo realisticamente realizzabile quello previsto dalla Direttiva? Evidentemente no se non si procede con gradualità e non si fanno i conti con le risorse disponibili. Così come si è provveduto a rinnovare il parco automobilistico per gradi (prima l’euro zero e poi man mano gli altri) la stessa metodologia si dovrebbe utilizzare per gli immobili.

Il tempo assegnato è troppo breve e rischierebbe di accentuare i difetti del Superbonus: inflazione dei costi, scarsa qualità del prodotto, aumento del contenzioso e delle truffe, emarginazione di ampie fasce della popolazione.

La Bce proprio in questi giorni ha manifestato alcune critiche non tanto sugliobbiettivo della Direttiva quanto sulla necessità di accompagnarla con un piano finanziario realistico e attuabile.

La critica della Lagarde va oltre e individua ulteriori punti che potrebbero creare problemi attuativi, tra questi la mancata armonizzazione, tra i Paesi membri, delle definizioni di classi energetiche e le relative metodologie.

Ciarán Cuffe, parlamentare europeo e componente della commissione industria, relatore della Direttiva sulle case green, ha aperto a delle ipotesi di attuazione graduale della direttiva, ipotesi che vanno colte.

Innanzi tutto ha premesso che “Gli edifici sono responsabili di più di un terzo delle emissioni con effetto serra nell’Ue”. Quindi non è solo sugli immobili abitativi che occorre intervenire, ma su tutto il settore immobiliare. La seconda dichiarazione degna di attenzione e da valorizzare nel confronto con l’Unione Europea è ancora più significativa e realistica: “Lo scopo della direttiva sulle case green, fissando delle “ambiziose norme minime di prestazione energetica”, è arrivare a “strappare alla povertà energetica milioni di europei”.

Quest’ultimo è un elemento importante e da usare nel confronto sulla attuazione della Direttiva sulle cui finalità (riduzione inquinamento, riduzione dei costi energetici per famiglie e imprese) non possiamo che essere d’accordo.

Sicuramente, come si legge nella relazione, “l’obiettivo di aiutare i Paesi membri a far sì che gli immobili siano più comodi, meno dispendiosi, riducendo l’uso di fonti fossili, combattendo la povertà energetica e l’aria inquinata, nelle nostre case come nelle nostre città” è da perseguire. Queste le buone intenzioni da valorizzare, il passo successivo e più complesso è la loro realizzazione che deve fare i conti con le disponibilità economiche, il dovere di tutelare la piccola proprietà ed evitare la perdita di valore del patrimonio immobiliare dei piccoli proprietari.

Gli edifici esclusi dalla direttiva

Il dibattito politico e sindacale italiano si è limitato prevalentemente a sterili polemiche di tipo populistico senza entrare nel merito e questo costituisce il vero pericolo per i piccoli proprietari immobiliari.

La Direttiva (nella sua bozza attuale) come indicato in una intervista da Ciarán Cuffe prevede che gli edifici con le peggiori prestazioni (cioè appartenenti alle classi G, F ed E), pubblici e non residenziali, debbono raggiungere la classe D entro il 2030. Gli edifici residenziali e di edilizia sociale hanno tempo fino al 2033 o più per raggiungere questo obiettivo.

Sono previste deroghe specifiche in caso di circostanze nazionali giustificate, come ad esempio una temporanea carenza di lavoratori, o nel caso in cui gli Stati membri vogliano adeguare i requisiti di prestazione energetica per alcune parti del patrimonio edilizio.

Gli immobili storici, quelli protetti secondo la legislazione nazionale, saranno esentati dalle ristrutturazioni. La stessa definizione di immobile storico sarà demandata ai singoli Paesi membri, la Direttiva non vuole chiedere di abolire leggi che attualmente proteggono i centri storici. In ogni caso, i monumenti non sono coperti dalla direttiva. Sembrerebbero inoltre esclusi gli immobili utilizzati per meno di 4 mesi.

Il divieto di locazione e vendita in caso di edifici di classi energetiche inferiori al minimo non è previsto nella direttiva, riguarda le legislazioni nazionali. Tale divieto opera in alcuni paesi (Francia e Olanda), ma sono solo le normative degli stati membri che possono prevederlo.

Ciascun Paese sarà chiamato a mettere a punto il proprio piano nazionale di ristrutturazione degli immobili e l’intero processo sarà guidato dalle condizioni nazionali, e dipenderà dallo stock degli edifici, dalla disponibilità di materiali e di lavoratori. 

Come si vede dalle dichiarazioni di Ciarán Cuffe si aprono ampi margini di confronto e trattativa, occorre quindi entrare nel merito e, nel condividere le finalità (etica dei principi) apprezzabili di riduzione del consumo energetico, individuare programmi di compatibilità economica e di equità necessariamente legati alla gradualità e alla individuazione di priorità (etica della responsabilità).

La proposta di Appc. Un nuovo “Piano Fanfani”

Le associazioni sindacali di categoria debbono aprire immediatamente un tavolo di confronto, occorre passare a proposte percorribili per raggiungere quelle finalità a cui non possiamo sottrarci, ma cercando di promuovere una procedura che non escluda ampie fasce di piccoli proprietari, ma che valorizzi invece il patrimonio immobiliare. Se saremo in grado di fare questo difficilmente potrebbero passarci sulla testa norme inique e dannose per la piccola proprietà.

E’ uno sforzo comune a cui tutti noi siamo chiamati e a cui non possiamo sottrarci.

Al convegno di Genova del maggio 2022 Appc aveva lanciato una ipotesi aperta di intervento strutturato e di lungo periodo per il recupero del patrimonio edilizio, una sorta di nuovo “Piano Fanfani”. E’ quello di Appc un modesto, ma realistico, contributo di idee da cui partire per assicurare alla proprietà immobiliare la sua funzione sociale e nello stesso tempo salvaguardarne i valori e la redditività.

Per i condomìni, a legislazione vigente, di fatto, salvo le rare eccezioni di quelli in cui vivono detentori di redditi elevati, è impossibile poter deliberare le opere.

La Direttiva europea se non adeguata alla situazione reale delle risorse finanziarie disponibili e al quadro normativo si infrangerebbe inesorabilmente nella impossibilità di essere applicata.

Le ragioni sono evidenti e molteplici ne indichiamo solo alcune:

1. l’art 1135 c.c. (Attribuzioni dell’assemblea dei condomini) comma 1 n. 4 prevede che l’assemblea possa deliberare opere di manutenzione straordinaria o innovazioni,« costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori;»

1. l’art, 63 disp. att. sancisce la responsabilità solidale sussidiaria per le obbligazioni assunte dal condominio
2. l’art. 1136 individua maggioranze bulgare per le deliberazioni
3. Impossibilità per il condominio di accedere a prestiti bancari poliennali finalizzati al recupero del patrimonio immobiliare stante il mancato riconoscimento della personalità giuridica
4. La funzione “museale e burocratica delle Sovraintendenze”
5. L’uso di porzioni di suolo pubblico per la installazione dei cappotti termici

E’ necessario quindi dilazionare nel tempo gli interventi e le risorse per fasce di edifici con riferimento agli anni di costruzione, prima i più vecchi ed energivori, poi i più recenti; vanno privilegiati i condomìni rispetto alle abitazioni uni familiari. Le grandi proprietà immobiliari e gli enti pubblici e privati dovrebbero essere i primi a dovere adeguare gli immobili e senza oneri per lo Stato.

Chi ha goduto di rendita di posizione (anche per il super bonus) è giusto che dia un contributo alla vivibilità dell’ambiente anche perché si tratta di immobili che più hanno goduto dai benefici indotti dalle realizzazioni di opere pubbliche (arredo urbano, metropolitane ecc.) i cui costi sono stati sostenuti soprattutto dalle categorie sociali con reddito medio basso.

Il contributo dello Stato dovrebbe consistere in un prestito di 40 anni a tasso zero o al massimo (si può far riferimento al livello di reddito) dell’ 1,5%. Lo Stato potrebbe riconoscere al contribuente la possibilità di detrarre, per l’intera durata del prestito, una percentuale della quota annuale (ipotizziamo un 20%) come sconto fiscale cedibile.

Il prestito va garantito dallo Stato che potrebbe iscrivere, per tale importo, ipoteca con costo di iscrizione azzerato.

Il beneficio potrebbe includere sia le opere di manutenzione dei beni comuni che quelle interne alle singole u.i.

L’ipoteca potrebbe anche essere di secondo grado se esistono iscrizioni preesistenti e restare comunque privilegiata in caso di esecuzione in quanto l’intervento di recupero incrementa il valore dell’edificio (analogia con la pre deduzione fallimentare ampliandola anche ai procedimenti esecutivi ordinari).

Il valore del contributo potrebbe essere non superiore al 60% del valore OMI dell’immobile (quindi niente perizie giurate, asseverazioni ed altre diavolerie burocratiche).

Il Presidente Nazionale di APPC
Vincenzo Vecchio

Il Segretario Nazionale APPC
Mario Fiamigi

Foto di Dean Moriarty da Pixabay