Opere di interesse comune su beni di pertinenza del singolo condomino

Un problema che si dibatte in giurisprudenza e in dottrina è quello relativo all’equilibrio tra il diritto alla conservazione della integrità, materiale e funzionale, del bene privato e l’esigenza del condominio a intervenire, imponendo limiti nella sua destinazione o consistenza materiale o funzionale.

Può una delibera condominiale disporre di utilizzare una porzione significativa di un bene di un condomino (nella fattispecie, una autorimessa) per costituire una servitù e, addirittura, per ridurne la consistenza e l’utilizzo?

A questo problema dà una risposta la Corte di Appello di Milano, sez. Civile II, con Sentenza n. 1468, pubblicata il 21/05/24.

La vertenza

Alla Corte di Appello di Milano viene presentato appello avverso una sentenza del Tribunale di Monza che riconosceva il diritto di un Supercondominio a costituire una servitù di passaggio di tubazioni e condotti vari, al fine di adeguare il sistema anti incendio alle normative in materia.

L’installazione dei manufatti nella autorimessa di proprietà di un condomino, oltre a costituire una servitù, ne riduceva la consistenza materiale e, quindi, la possibilità piena e libera di utilizzo.

Le opere venivano eseguite dal Supercondominio sulla base di una deliberazione condominiale che, in ottemperanza a una verifica dei Vigili del Fuoco e sulla base di un progetto tecnico predisposto, su incarico dell’amministratore, le faceva eseguire.

Il condomino proprietario dell’autorimessa conveniva in giudizio, presso il Tribunale di Monza, il Supercondominio, in persona del suo amministratore in carica. Chiedeva la condanna alla eliminazione dei tubi e delle condotte di collegamento poste, senza il suo consenso, nel box di sua proprietà ed il rimborso delle somme necessarie per l’esecuzione delle opere di ripristino dello stato dei luoghi, oltre al risarcimento del danno, per l’impossibilità del pieno utilizzo e godimento del box e la refusione delle spese di giudizio.

Il Supercondominio contrastava la domanda e ne chiedeva il rigetto assumendo che << le opere di adeguamento alla prevenzione incendi erano state imposte dal Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco – Ufficio di Polizia Giudiziaria e deliberate dall’assemblea di condominio che, all’unanimità, aveva incaricato la Ditta FF di effettuare i lavori di adeguamento di cui al progetto ed al capitolato redatto dall’ arch. DB – nominato, altresì, Direttore dei Lavori e Coordinatore della Sicurezza – il quale prevedeva che “per chiudere l’anello nelle posizioni progettuali impiantistiche ed avere così le giuste pressioni, alcuni tubi e condotti dell’impianto antincendio sarebbero passate all’interno di alcuni boxes” di proprietà dei condomini.>>.

Il Supercondominio convenuto eccepiva, inoltre, la mancata impugnazione della delibera condominiale nei termini e l’esistenza di un accordo tra gli attori, il Direttore dei Lavori e/o l’impresa esecutrice delle opere per far attraversare il box da tubazioni e condotti dell’impianto (condominiale) antincendio.

La domanda veniva qualificata dal Tribunale di Monza come una actio negatoria svolta ai sensi dell’art.949 c.c. e intesa ad ottenere la liberazione della proprietà del box dai manufatti abusivamente installati (tesi dell’attore) dal Supercondominio.

La sentenza del tribunale di Monza di condanna del condomino e del riconoscimento del diritto a costituire, con delibera condominiale, una servitù

Il Tribunale di Monza emetteva sentenza (n. 1304 del 07/06/22), rigettando la domanda e condannando il condomino proprietario dell’autorimessa al pagamento delle spese di lite e dando quindi ragione al Supercondominio.

La motivazione che supportavano la sentenza di rigetto della domanda si fondavano sui seguenti punti:

1. Le opere, pur limitative del bene privato, erano necessarie ai fini della agibilità delle autorimesse in adempimento della prescrizione imposta dai Vigili del Fuoco per l’adeguamento degli impianti dell’edificio condominiale. Quindi, si trattava di opere imposte ai fini della sicurezza.

1. Le opere realizzate nell’autorimessa privata erano state approvate e deliberate dall’assemblea di condominio all’unanimità e la delibera non era stata impugnata nei termini.
2. Il condomino proprietario del box aveva dato il suo consenso alla esecuzione delle opere

La Corte di Appello di Milano riforma la sentenza del Tribunale

La sentenza del tribunale veniva impugnata dal condomino proprietario del box, presso la Corte di Appello di Milano.

La Corte precisa alcuni concetti giuridici di base, che a volte, vengono ignorati o non interpretati correttamente dalla giurisprudenza.

Va precisato che la sentenza della Corte di Appello di Milano è un provvedimento che, in modo puntuale, accoglie le motivazioni del legale del condomino ricorrente e affronta i seguenti punti:

a) differenza tra delibera nulla e annullabile;

b) modalità di costituzione di un diritto reale;

c) l’esistenza di diritti reali atipici;

d) il potere di limitare il diritto reale personale, al fine dell’adeguamento a norme sulla sicurezza, con una delibera condominiale che non sia sottoscritta da tutti gli aventi diritto.

Modalità di costituzione di un diritto reale e poteri dell’assemblea

La Corte di Appello ritiene che un verbale di sopralluogo dei Vigili del Fuoc non costituisca atto idoneo alla costituzione di un vincolo di natura reale.

E’ errato fare riferimento ad una obbligazione propter rem nel caso della installazione di manufatti in un box privato, giustificandola con un provvedimento del Comando dei Vigili del Fuoco.

Le obbligazioni propter rem sono situazioni giuridiche che, al pari dei diritti reali, costituiscono un numero chiuso (principio della tipicità dei modi costituzione delle servitù).

Le servitù possono sorgere solo con le modalità tassative previste dalla legge. Il semplice consenso verbale o la votazione favorevole in assemblea da parte del condomino non sono idonei a costituire una servitù. Il contratto costitutivo di una servitù deve necessariamente rivestire la forma scritta ad substantiam, ai sensi dell’art. 1350 c.c.

Le delibere condominiali possono riguardare solo i beni comuni di cui all’art. 1117 c.c.

I poteri dell’assemblea, fissati tassativamente dall’art. 1135 c.c., non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, salvo che ciò sia stato da loro specificamente accettato nei singoli atti di acquisto o mediante approvazione del regolamento (contrattuale) di Condominio.

Se l’assemblea delibera di <<appaltare lavori straordinari che prevedono l’imposizione di tubi condominiali nei boxe di proprietà esclusiva dei condomini,>> assume illegittimamente decisioni su proprietà altrui ed è affetta da nullità radicale.

Alle delibere assunte dall’assemblea condominiale si applica il principio dettato in materia di contratti dall’art. 1421 c.c., secondo il quale è comunque attribuito al giudice, anche d’appello, il potere di rilevarne d’ufficio la nullità.

La Corte di Appello, sulla base delle motivazioni su descritte, ha riformato la sentenza condannando il Supercondominio al ripristino dello stato dei luoghi, al risarcimento dei danni e al rimborso delle spese di lite.

Vincenzo Vecchio